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LA VENTE EN DROIT CIVIL

la vente Art 1582

Art 1582.La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer. Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.


Définition : la vente est la convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à le payer

La vente est un contrat synallagmatique

La vente est un contrat à titre onéreux

La vente est un contrat consensuel : Art. 1583 : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

La vente est un contrat translatif de propriété

Chapitre I : Les éléments du contrat de vente

Règle générale : Quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention :

-le consentement de la partie qui s'oblige ;

-sa capacité de contracter ;

-un objet certain qui forme la matière de l'engagement ;

-une cause licite dans l'obligation.


Règles spécifiques :

-Parties au contrat

-Elément matériel de la vente


Section I : Les parties au contrat


Principe de la liberté de vendre : Art 1594. Tous ceux auxquels la loi ne l'interdit pas peuvent acheter ou vendre.

Exceptions…


§1 Les personnes qui ne peuvent pas vendre

A- L’hypothèse du vendeur non titulaire de droit sur la chose

Art 1599 : La vente de la chose d'autrui est nulle: elle peut donner lieu à des dommages-intérêts lorsque l'acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

1- le principe d’interdiction de la vente de la chose d’autrui (Chose de genre et corps certain)

2- les sanctions (Nullité relative et action en revendication)


B- Le vendeur pourtant titulaire d’un droit sur la chose

1- Les restrictions légales

*Personnes interdites de vendre (mineur ou majeur incapable ; personne en liquidation judiciaire ; personne surendettée faisant l’objet d’un redressement judiciaire ; Les époux, parce que la loi interdit, dans un but de protection du logement familial, à un époux de vendre seul ce logement même s’il en est l’unique propriétaire.)

*Le droit de préemption (Sanction : nullité de la vente/ substitution à l’acquéreur)


2- Les restrictions conventionnelles

Clause d’inaliénabilité

Clause d’agrément

Clause d’exclusivité

Pacte de préférence


§2 Les cas de personnes qui ne peuvent pas acheter

*A côté des incapacités générales, il y a des incapacités spéciales dans la mesure où certaines personnes se voient interdire d’acheter certains biens. Ces incapacités sont appelés incapacités de défiances car l’objectif n’est plus ici de protéger l’incapable lui-même mais de protéger le co-contractant c’est à dire protéger le vendeur par rapport à l’acquéreur.

*L’Art 1596 interdit aux représentants chargés de vendre le bien d’autrui d’acquérir le bien. Art 1596. Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées : Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ; Les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ; Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ; Les officiers publics. Des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère.

*Art 1597 Cciv ce texte interdit a un certain nombre de membres de profession judiciaires d’acheter dans le ressort de leur profession .Ce sont des droits litigieux c’est à dire des droits qui font l’objet d’un procès. Art. 1597. Les juges, leurs suppléants, les magistrats remplissant le ministère public, les greffiers, huissiers, avoués, défenseurs officieux et notaires, ne peuvent devenir cessionnaires des procès, droits et actions litigieux qui sont de la compétence du tribunal dans le ressort duquel ils exercent leurs fonctions, à peine de nullité, et des dépens, dommages et intérêts.


Section II : L’objet du contrat de vente

Principe : Art 1598 C civ pose le principe que « tout ce qui est dans le commerce peut être vendu » sauf textes particuliers.

*La vente peut également concerner des droit indivis, ce qui suppose que plusieurs personnes soient propriétaires du même bien . Dans ce cas de figure, les indivisaires peuvent décider ensemble de vendre la chose indivise mais il est aussi possible pour un indivisaire de vendre son droit indivis c’est à dire sa côte part dans l’indivision .

Exception : Les droits extras patrimoniaux ; tout ce qui concerne le corps humain ; drogues et les choses contrefaites…


Deux conditions pour qu’un contrat de vente soit valable :

§1 L’existence nécessaire de la chose vendue

A. L’existence de la chose au moment de la vente

Art 1601. Si au moment de la vente la chose vendue était périe en totalité, la vente serait nulle.

Si une partie seulement de la chose est périe, il est au choix de l'acquéreur d'abandonner la vente, ou de demander la partie conservée, en faisant déterminer le prix par la ventilation.

B. Validité de la vente d’une chose future

Art 1130 : Les choses futures peuvent être l'objet d'une obligation.

On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation sur une pareille succession, même avec le consentement de celui de la succession duquel il s'agit.

§2 La détermination de la chose vendue


Art 1129. — II faut que l'obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce. La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu'elle puisse être déterminée.


Section III : Le prix dans le contrat de vente

Le prix joue deux fonctions complémentaires :

- Le Prix : c’est le critère de qualification de la vente

- Le Prix : c’est la condition essentielle dans la validité de la vente puisque le prix constitue à la fois l’objet de l’obligation de l’acheteur et la cause de l’obligation du vendeur.


§1 Nécessité d’un prix.

A- La détermination du prix

Le prix doit être déterminé ou tout au moins déterminable

Le prix est immédiatement chiffré, en général, au jour de la vente.

Art 1592 C civ : Le prix peut être laissé à l’arbitrage d’un tiers chargé par les deux parties ou par un tribunal.

Les éléments de référence choisis doivent être objectifs et ne pas dépendre de la volonté de l’une des parties au contrat.

Si le prix n’est pas déterminé, déterminable, ou pas déterminé de manière objective, il s’en suit la nullité absolue de la vente.


B- Prix réel et sérieux

La vente est nulle pour absence de prix réel mais elle risque d’être requalifiée en donation.

Absence de prix sérieux-prix dérisoire-vente à vil prix-entraîne la nullité absolue du contrat.


§2 La liberté du prix : c’est le principe en matière de vente

Art 1118. La lésion ne vicie les conventions que dans certains contrats ou à l'égard de certaines personnes, ainsi qu'il sera expliqué en la même section. (Principe)

Exception…

Art 1305. La simple lésion donne lieu à la rescision en faveur du mineur non émancipé, contre toutes sortes de conventions ; et en faveur du mineur émancipé, contre toutes conventions qui excèdent les bornes de sa capacité, ainsi qu'elle est déterminée au titre De la minorité, de la tutelle et de l'émancipation.

  1. La rescision pour cause de lésion

Art 1234. Al.7 : Les obligations s'éteignent par la nullité ou la rescision ;

a) Lésion dans les ventes d’immeubles

« L’aléa chasse la lésion. »

L’action n’est ouverte qu’au vendeur qui auraient vendu à un prix trop bas et non pas pour l’acheteur qui aurait payé trop cher, car il y a une protection du vendeur, parfois obligé de vendre pour l’acheteur.

Condition de délai : le vendeur doit agir dans un délai de deux ans qui courent à compter de la vente (parce qu’il faut assurer une sécurité dans les transactions).

Action recevable que si le vendeur a subi une lésion importante : la lésion n’est prise en compte que si elle est supérieure à 7/12 .Donc le vendeur a vendu pour 5/12 de la valeur du prix.

Trois experts nommés pour le juge sont chargés d’apprécier la valeur réelle du bien.

Art 1674. Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d'un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu'il aurait déclaré donner la plus-value.

Art 1675. Pour savoir s'il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

Art 1677. La preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion.

Art 1678. Cette preuve ne pourra se faire que par un rapport de trois experts, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voix.

Art 1681. Dans les cas où l'action en rescision est admise, l'acquéreur a le choix ou de rendre la chose en retirant le prix qu'il en a payé, ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix, sous la déduction du dixième du prix total.

Le tiers possesseur a le même droit, sauf sa garantie contre son vendeur.

Art. 1682. Si l'acquéreur préfère garder la chose en fournissant le supplément réglé par l'article précédent, il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision.

S'il préfère la rendre et recevoir le prix, il rend les fruits du jour de la demande.

L'intérêt du prix qu'il a payé, lui est aussi compté du jour de la même demande, ou du jour du payement, s'il n'a touché aucuns fruits.

Art. 1683. La rescision pour lésion n'a pas lieu en faveur de l'acheteur.

Art 1684. Elle n'a pas lieu en toutes ventes qui, d'après la loi, ne peuvent être faites que d'autorité de justice.

b) Lésion des ventes de meubles


Chapitre II : La formation du contrat de vente

L’Article 1583 : Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Consentement : condition sine qua non du contrat de vente

Consentement : condition suffisante sans qu’a priori un formalisme soit nécessaire.


Section I : La nécessité du consentement

§1La rencontre des volontés dans les promesses de ventes

A. La promesse unilatérale de vente ( PUV)

« Convention par laquelle une personne (le promettant) s’engage à vendre à une autre (bénéficiaire) un bien. »

Le bénéficiaire de la promesse a l’option soit d’acheter soit de renoncer à la vente.

*La PUV se distingue de l’offre de contrat qui n’est pas un contrat mais un simple engagement unilatéral de volonté. Mais la différence fondamentale est que l’offre est révocable à tout moment alors que la PUV est en principe irrévocable.

*La PUV doit être distinguée du pacte de préférence : la différence fondamentale est que dans le pacte le promettant ne s’est pas d’ores et déjà engagé à vendre.


a) Les conditions de validité

La promesse est soumise aux conditions de fond habituelle d’un contrat.


b) Les effets de la promesse

Ø Avant la levée de l’option

La vente n’est pas encore formée, le bénéficiaire de la promesse n’est pas titulaire d’un droit réel sur le bien mais simplement d’un droit de créance contre le promettant.

Ce droit de créance peut être cédé par le bénéficiaire à un tiers et la promesse contient souvent une clause accordant une faculté de substitution au profit d’un tiers.

Le promettant est, quant à lui, obligé comme si il avait déjà vendu et ce depuis la conclusion de la promesse.

*Pendant combien de temps le promettant doit-il tenir sa promesse ?

La promesse est consentie pour une durée déterminée, si la promesse est consentie à durée indéterminée la règle en principe est que le promettant est tenu pendant 30 ans.

La jurisprudence permet au promettant de mettre en demeure le bénéficiaire d’opter après un délai raisonnable.

*Que ce passe –t-il si le promettant vend le bien à un tiers dans cette période d’attente où il est normalement engagé ?

Pour autant le promettant ayant violé sa promesse engage sa responsabilité contractuelle et sera redevable à l’égard du bénéficiaire comme dans le pacte de préférence, le bénéficiaire peut également demander la nullité de la vente, si le tiers était de mauvaise foi c'est-à-dire si il connaissait l’existence de la promesse.

*Quelle est la sanction lorsque le promettant rétracte sa promesse avant la levée de l’option ?

Sur ce problème la Jurisprudence a rendu une décision importante de la Cour de cassation de 1993 ou la cour énonce qu’en cas de rétractation la seule sanction est l’allocation de dommages et intérêts.


Ø Lors de la levée de l’option et après la levée de l’option

Deux possibilités se présentent :

- Soit le bénéficiaire renonce à acheter, dans ce cas il perd l’indemnité d’immobilisation.

- Si le bénéficiaire opte pour l’achat, la promesse se transforme en vente, la vente est supposée se former à ce jours (il n’y a pas de formation rétroactive de la vente).

Si la vente est formée au jour de la levée de l’option elle est bien souvent pas encore achevée pour des raisons : bien souvent cet acte de vente doit être réitéré par un acte notarié qui est nécessaire en matière immobilière.

Il est fréquent en pratique que la PUV soit conclue sous plusieurs conditions notamment la condition de l’obtention de prêt ; la vente devient une vente sous condition suspensive d’obtention de prêt : si le prêt est accordé, la vente sera réalisée ; s’il est refusé, la vente est caduque et dans ce cas, le bénéficiaire pourra obtenir restitution de l’indemnité d’immobilisation car l’échec de la vente ne relève pas de sa volonté.


B. La promesse synallagmatique de vente (PSV)

Art 1589. La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Les parties qui ont signé la promesse sont en principe obligées de signer l’acte authentique qui ne fait qu’entériner leur accord définitif. Ainsi , si l’une des parties refuse de signer, l’autre peut poursuivre l’exécution forcée de la vente et obtenir à cette fin une décision qui constatera la vente et vaut vente.

*Par exception, il peut exister des cas où la promesse de vente ne vaut pas vente car les parties ont inséré une clause au terme de laquelle elles considèrent l’acte réitératif comme étant un élément constitutif de leur consentement.

*Il peut arriver que les juges considèrent que des promesses ne valent pas vente ; il s’agit, dans ce cas, d’un simple projet de vente.

*Par exception, il peut exister des cas où l’une des parties au contrat ne sera pas obligée de finaliser la vente car la loi lui reconnaît un droit de rétractation c’est à dire de revenir sur son consentement.


§ 2 La remise en cause des volontés dans les ventes avec faculté de repentir

La faculté de repentir est le droit de revenir sur son consentement.

Ainsi, pour qu’il existe des facultés de repentir il faut :

- soit que la loi le prévoit

- soit que les deux parties au contrat, d’un commun accord, décident que l’une des parties ou les deux pourront revenir sur leur consentement.

A. Le droit de repentir prévu par la loi

B. Le droit de repentir prévu par le contrat

Les parties en cas de commun accord ont le droit de se laisser une possibilité bilatérale ou unilatérale de repentir.

- 1ère hypothèse : la vente à réméré

- 2ème hypothèse : la vente avec dédit ou arrhes

a)La vente à réméré

Art 1659. La faculté de rachat ou de réméré est un acte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement dont il est parlé à l'article 1673.

Art. 1660. La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme.

Art 1661. Le terme fixé est de rigueur, et ne peut être prolongé par le juge.

Art 1662. Faute par le vendeur d'avoir exercé son action de réméré dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Art 1664. Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de réméré n'aurait pas été déclarée dans le second contrat.

Art 1665. L'acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue.

b) les ventes avec dédit ou arrhes

La clause de dédit accorde la possibilité soit au vendeur soit à l’acheteur, de se dédire en contrepartie d’une certaine somme appelée le dédit (ce dédit ne doit pas être confondu avec l’indemnité d’immobilisation)

Lorsque la faculté de dédit est exercée, la vente est anéantie rétroactivement et on est face à une vente sous condition résolutoire.

La Vente avec arrhes : cette vente s ‘analyse en une faculté réciproque de dédit accordée aux deux parties.

Les arrhes sont une somme d’argent versée par l’acquéreur lors de la conclusion du contrat. Cette somme d’argent donne droit à chacune des parties de retirer son consentement : Si c’est l’acheteur qui renonce à la vente, il perd les arrhes ; Si c’est le vendeur, il devra rembourser le double.


Section 2 : Les formes de consentement

*Principe : Art 1583. La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.

*Inconvénients entre les parties :

Art 1341. II doit être passé acte devant notaires ou sous signature privée, de toutes choses excédant la somme ou valeur de cinq cents francs, même pour dépôts volontaires, et il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes, ni sur ce qui serait allégué avoir été dit avant, lors ou depuis les actes, encore qu'il s'agisse d'une somme ou valeur moindre de 500 francs.

Le tout sans préjudice de ce qui est prescrit dans les lois relatives au commerce.


Art 1343. Celui qui a formé une demande excédant 500 francs, ne peut plus être admis à la preuve testimoniale, même en restreignant sa demande primitive.


*Inconvénients à l’égard des tiers : la vente n’est opposable aux tiers qu’à partir du moment où elle a été publiée à la conservation des hypothèques ce qui suppose un acte notarial écrit.

*Il y a des cas de formalisme direct c’est à dire des cas où la forme est imposée en droit ; la forme est ici une condition de validité du contrat (formalisme ad validitatem)

-PUV où le formalisme est imposé en matière fiscale.

-vente d’un immeuble à construire.

-vente d’un fonds de commerce.

-vente aux enchères publiques.



CHAPITRE III LES EFFETS DU CONTRAT DE VENTE

Section I : le transfert de la propriété et des risques

*Le transfert de propriété est un effet légal de la loi qui se déduit de l’art 1583 Cciv. Il s’opère dès l’échange du consentement. On parle du transfert de propriété « solo consensu ». En effet, à l’égard des tiers, le transfert n’est opposable que sous réserve d’un système de publicité. Tant que la publicité n’est pas réalisée, l’efficacité du transfert de propriété est assez illusoire.

*Le transfert des risques règle la question de savoir qui supporte les risques de la perte d’un bien par cas fortuit

L’art 1138 Cciv énonce que les risques de la chose pèsent sur l’acheteur dès qu’il est devenu propriétaire donc dès l’échange des consentements.

« res peri domino » c’est à dire que le propriétaire va supporter les risques d’une perte qui interviendrait entre l’échange du consentement et la livraison.

« res peri debitori » Tant que le transfert de propriété et des risques n’ont pas eu lieu, les risques restent à la charge du vendeur.

Ce problème se pose fréquemment lorsqu’une marchandise doit subir un transport.

En pratique, il y a certaines dérogations :

- des exceptions légales

- des exceptions conventionnelles


§1 les exceptions légales

  1. Retard du transfert de propriété et des risques

    • Le transfert sera réalisé avant la livraison si c’est un corps certain ou au jour de l’individualisation de la chose de genre.

Art 1585. Lorsque des marchandises ne sont pas vendues en bloc, mais au poids, au compte ou à la mesure, la vente n'est point parfaite, en ce sens que les choses vendues sont aux risques du vendeur jusqu'à ce qu'elles soient pesées, comptées ou mesurées; mais l'acheteur peut en demander ou la délivrance ou des dommages-intérêts, s'il y a lieu, en cas d'inexécution de l'engagement.

· Un autre procédé peut être celui de la vente en bloc :

Art 1586. Si, au contraire, les marchandises ont été vendues en bloc, la vente est parfaite, quoique les marchandises n'aient pas encore été pesées, comptées ou mesurées.

· Concernant la vente de choses futures, il peut également y avoir retard du transfert de propriété et des risques jusqu’à l’achèvement de la chose.


  1. Retard du seul transfert des risques

Art 1138. L'obligation de livrer la chose est parfaite par le seul consentement des parties contractantes. Elle rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l'instant où elle a dû être livrée, encore que la tradition n'en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la livrer; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier.

Art 1182. Lorsque l'obligation a été contractée sous une condition suspensive, la chose qui fait la matière de la convention demeure aux risques du débiteur qui nés 'est obligé de la livrer que dans le cas de l'événement de la condition.

Le texte réserve l’effet rétroactif de la vente au seul transfert de propriété. Le transfert des risques ne se produira que dans l’avenir, à compter de la réalisation de la condition.


§ 2 les exceptions conventionnelles

La vente à terme

La vente avec réserve de propriété


NB- Lorsqu’il s’agit d’une chose à livrer, le transfert de risque à lieu du vendeur à l’acheteur dès l’instant où celui-ci reçoit la chose…/ Lorsqu’il s’agit également d’une vente où la chose doit être installée par le vendeur au profit de l’acheteur, le transfert de risque à lieu dès l’installation de la chose…

Section II :Les obligations du vendeur

Art 1603. — 11 y a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend.

A ces obligations légales, il faut rajouter que la jurisprudence est venue rajouter une autre obligation :

L’obligation d’information et de conseil spécialement mise à la charge des vendeurs professionnels : cette obligation a été crée à partir de l’Art 1134 al 3 Cciv qui précise la nécessité d’une bonne foi et à partir de l’Art 1135 Cciv .La jurisprudence a ainsi créé une nouvelle obligation d’information – conseil.

Sous- Section 1 : L’obligation de délivrance

L’art 1604 Cciv énonce « transport de la chose vendue, en la puissance et possession de l’acheteur ».


§ 1 Quelle est l’étendue de l’obligation de délivrance ?

A. les modalités de la délivrance

Art 1604. La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur.

Art 1605. L'obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu'il a remis les clefs, s'il s'agit d'un bâtiment, ou lorsqu'il a remis les titres de propriété.

Art 1606. La délivrance des effets mobiliers s'opère :

Ou par la tradition réelle.

Ou par la remise des clefs des bâtiments qui les contiennent,

Ou même par le seul consentement des parties, si le transport ne peut pas s'en faire au moment de la vente, ou si l'acheteur les avait déjà en son pouvoir à un autre titre.

Art 1607. La tradition des droits incorporels se fait, ou par la remise des titres, ou par l'usage que l'acquéreur en fait du consentement du vendeur.

Art 1608. Les frais de la délivrance sont à la charge du vendeur, et ceux de l'enlèvement a la charge de l'acheteur, s'il n'y a eu stipulation contraire.

Art 1609. La délivrance doit se faire au lieu où était, au temps de la vente, la chose qui en a fait l'objet, s'il n'en a été autrement convenu.

Art 1610. Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l'acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Art 1611. Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Art 1612. Le vendeur n'est pas tenu de délivrer la chose, si l'acheteur n'en paye pas le prix, et que le vendeur ne lui ait pas accordé un délai pour le payement.

Art 1613. II ne sera pas non plus obligé à la délivrance, quand même il aurait accordé un délai pour le payement si, depuis la vente, l'acheteur est tombé en faillite ou en état de déconfiture, en sorte que le vendeur se trouve en danger imminent de perdre le prix; à moins que l'acheteur ne lui donne caution de payer au terme.

Art 1614. La chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l'acquéreur.

Art 1615. L'obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Art 1616. Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées.

Art 1617. Si la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrera l'acquéreur s'il l'exige, la quantité indiquée au contrat ; et si la chose ne lui est pas possible, ou si l'acquéreur ne l'exige pas. Le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix.

Art 1618. Si, au contraire, dans le cas de l'article précédent, il se trouve une contenance plus grande que celle exprimée au contrat, l'acquéreur a le choix de fournir le supplément du prix, ou de se désister du contrat, si l'excédent est d'un vingtième au dessus de la contenance déclarée.


Sous section II : L’obligation de garantie du vendeur.

Art 1625. — La garantie que le vendeur doit à l'acquéreur a deux objets: le premier est la possession paisible de la chose vendue; le second, les défauts cachés de cette chose ou les vices rédhibitoires.


§1 La garantie d’éviction

Art 1626. — Quoique lors de la vente il n'ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l'acquéreur de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Art 1627. — Les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l'effet; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

Art 1628. — Quoiqu'il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d'un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle.


A. La garantie du fait personnel

Le principe est que « qui doit garantie ne peut évincer » : Cette règle est impérative, elle n’autorise aucune clause contraire dans le contrat.

Le trouble de droit : lorsque le vendeur se prétend toujours titulaire d’un droit sur le bien

Même si ce droit est légitime à partir du moment où il n’a pas informé dans le contrat de vente l’acquéreur, le vendeur ne pourra pas faire jouer ce droit.

Le trouble de fait : actes matériels par rapport au bien vendu : ex vendeur d’un fonds de commerce qui se réinstalle à côté et ouvre le même type de commerce et détourne la clientèle.


B. La garantie du fait des tiers

a) modalité de mise en œuvre de la garantie.

Il y a deux façons :

o La garantie incidente : Elle suppose que l’acheteur soit assigné en un 1er temps par le tiers et, il appel en garantie le vendeur en instance.

Si le tiers gagne le procès, le vendeur sera dans le même jugement condamné a indemniser l’acheteur.

o La garantie principale : Elle suppose que l’acheteur prenne l’initiative d’un procès contre son vendeur soit avant d’être attaqué par un tiers soit après avoir perdu son procès contre le tiers


Cette modalité de garantie n’est pas intéressante pour l’acquéreur :

- Il va devoir payer un 2eme procès

- L’art 1640 qui précise que l’action en garantie contre le vendeur sera repoussé si le vendeur peut établir qu’il disposait de moyens de défense pour gagner son procès contre le tiers.

b) Quels sont les effets de la garantie ?

o En cas d’éviction totale, la vente sera anéantie. L’art 1630 «énumère les droits que l’acheteur peut faire valoir contre le vendeur, ces droits sont plus important que les droits classiques qui existent en matière de résolution en droit commun : il y a :

§ La restitution du prix

§ Les dommages et intérêts

§ Le remboursement des déférents frais déboursés (frais de vente…..)

§ Le remboursement des frais qu’il a dû reverser au tiers

o En cas d’éviction partielle : L’acheteur bénéficie d’une option :

§ Il peut soit demander la résolution de la vente, si il estime que la partie pour laquelle , il a été évincé était déterminante

§ Il peut conserver le bien mais obtenir une diminution de prix.

§2 La garantie contre les vices cachés Art 1641 et s Cciv


Les garanties légales

a) Le domaine de la garantie

*Il faut préciser la frontière entre cette garantie des risques et l’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur.

- si le défaut résulte d’une différence entre le bien livré et le bien commandé, c’est de la délivrance .

- si le défaut résulte d’une différence entre l’usage espéré et l’usage réel, c’est une question de vice caché.

Les articles 1616 et suivants du code civil donnent des indications sur la notion de conformité de la chose aux stipulations contractuelles, sur notamment la contenance, l’identité (ex : si on commande une voiture rouge, c’est une voiture rouge qui doit nous être livré), la qualité. La conformité est une chose complexe car se pose la question : de savoir comment la distinguer du vice caché?

Si la chose ne correspond pas aux données contractuelles, il y a non-conformité, elle se contrôle en fonction de la volonté commune des parties. Si l’on parle de vice caché, on parle d’un critère objectif, on dit qu’il y a vice caché lorsque la chose est atteinte d’un défaut qui la rend impropre à son usage normal. Lorsque l’on parle de vice caché on fait une comparaison entre la chose et son usage normal, c’est une comparaison objective et non entre la chose et la volonté des parties, qui est faite lorsque l’on parle de conformité de la chose, c’est une comparaison subjective.

La conformité de la chose est une notion subjective où l’usage est déterminé par les parties, mais dans la garantie des vices cachés c’est une notion objective qui s’examine en fonction des qualités propres de la chose.


Il faut distinguer l’action pour vice cachée et l’action en nullité pour erreur ou pour dol .

Ce problème se pose lorsque le vice caché enlève au bien vendu une qualité substantielle qui elle est constitutive d’une erreur.

Il peut donc y avoir vice caché , erreur ou même dol si l’élément important a été volontairement caché par le vendeur

Dans un 1er temps, par des arrêt de 1988, la cour de cassation avait décidée que l’action ne nullité pouvait être intentée dans ce cas de figure, ce qui permettait a l’acheteur d’éviter le bref délai de l’action des vices cachés et d’agir pour une prescription de 5 ans pour vice du consentement.

Par un arrêt du 14 mai 1996. la cour de cassation a considérée que la garantie des vices cachés est l’unique fondement de ces cas de figure.

Le cumul des deux actions (vice caché + erreur) :

L’acheteur a-t-il la possibilité de choisir entre les 2 actions ?

La jurisprudence a pas mal fluctué :

- Elle a d’abord admis le cumul d’actions donc le libre choix de l’acheteur : arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 28 juin 1988.

- Elle a ensuite décidé le non cumul des actions : revirement de jurisprudence : arrêt de la Cour de Cassation du 14 mai 1996.

- Nouveau revirement à propos du dol dans un arrêt de la Cour de Cassation du 6 novembre 2002 (dernière JP en date) = cumul possible.

Un certain nombre d’arguments justifient que le cumul est possible.

Pour justifier qu’il ne pouvait pas y avoir cumul, on disait que l’action en garantie des vices cachés était une action spéciale et que l’action en annulation pour erreur était une action de droit commun, et le droit spécial déroge au droit général donc il faut utiliser le droit spécial cad l’action en vice caché (délai de prescription court).

Mais cet argument ne peut pas tenir car ce principe du droit qui veut que le droit spécial déroge au droit général ne peut s’appliquer que lorsque les deux règles ont le même objet. Or les deux règles n’ont pas le même objet parce que l’une s’attache à la conclusion du contrat et l’autre à l’exécution du contrat. Ce sont donc 2 hypothèses différentes à traiter avec 2 règles différentes.

A priori on doit considérer en droit positif est que le cumul d’actions est possible.


Les conditions de la garantie des vices cachés

Art. 1641. — Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Il y a plusieurs conditions :


- 1er condition : Il faut un défaut : c’est à dire une défectuosité qui doit être en principe interne au bien vendu.

- 2eme condition : Ce défaut doit être caché , car le vendeur ne garantie que les défaut cachés.

Le caractère caché ou apparent s’apprécie au regard des compétences personnelles de l’acheteur c’est à dire que les tribunaux sont plus exigeants à l’égard d’un acheteur professionnel qu’a l’égard d’un acheteur profane

- 3eme condition : Il faut que le vice soit ignoré de l’acheteur

- 4eme condition : Le vice doit avoir existé au moment de la vente , il doit être antérieur au transfert des risques et de la propriété.

- 5eme condition : Le vice doit rendre la chose inapte à son usage .

La chose peut être totalement inapte à son usage, à ce moment on parle de « risque rédhibitoire »

La chose peut être seulement diminuée dans son usage. On parlera de « vice estimatoire »


- Les effets de la garantie : Il consiste principalement en une option laissée à l’acheteur entre :

§ Demander la résolution du contrat par le biais d’une action rédhibitoire

§ Demander une réduction de prix par le biais d’une action estimatoire

Les conventions relatives à la garantie des vices cachés

La pratique contractuelle

Art. 1641. — Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.


Les modifications conventionnelles de la garantie contre les vices cachés

Les aménagements de la garantie du vendeur

a) Les clauses restrictives ou de suppression de la garantie légale des vices cachés

S’agissant de l’acheteur professionnel, les juges estiment qu’il n’est pas présumé connaître les vices de la chose, la qualité de professionnel de l’acheteur n’étant qu’un élément parmi d’autres pour établir la connaissance du vice.

S’agissant du vendeur occasionnel ou non professionnel, sont valides les clauses exonératoires de la garantie légale stipulées à son profit, si le vendeur a été de bonne-foi au moment de la vente, c’est-à-dire s’il n’a pas connu le vice de la chose.

Les clauses extensives de la garantie légale des vices cachés

Les parties peuvent décider, d’un commun accord, d’étendre la garantie légale en accordant à l’acheteur une forte protection. Des stipulations contractuelles peuvent donc être insérées dans les contrats de vente. Les clauses extensives élargissent le mécanisme de la garantie au-delà des limites prévues par la loi à des vices n’empêchant pas l’usage de la chose, ou à des vices non cachés, par exemple. L’acheteur s’adressera directement au fabricant ou alors la réparation sera faite par un réparateur désigné ou encore la garantie sera soumise à l’envoi d’une lettre au fabricant.

Enfin, une clause extensive de garantie peut aussi obliger à faire réparer ou à entretenir chez un réparateur agréé.

Les clauses mixtes ou les garanties contractuelles Elles présentent à la fois des avantages par rapport à la garantie légale, ainsi que des restrictions parmi lesquelles : - la limitation de la durée ; - l’exclusion de la garantie pour certains composants du produit ; - le choix entre la réparation et le remplacement laissé à l’initiative du vendeur ou du fabricant ; - l’exclusion des dommages causés par le produit défectueux aux autres biens de l’acheteur ou à celui-ci.


Art. 1642. — Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

Art 1643. — II est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dansec cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

Art 1644.— Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder lachoseetde se faire rendre une pari ie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts.

Art 1645. — Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Art 1646. — Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à remboursera l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Art 1647. — Si la chose qui avait des vices, a péri par la suite de sa mauvaise qualité, la perte est pour le vendeur, qui sera tenu envers l'acheteur à la restitution du prix, et aux autres dédommagements expliqués dans les deux articles précédents.

Mais la perte arrivée par cas fortuit sera pour le compte de l'acheteur.

Art 1648. — L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l'usage du lieu où la vente a été faite.

Art 1649. — Elle n 'a pas lieu dans les ventes faites par autorité de justice.

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