LE REGIME DES IMMEUBLES PAR DESTINATION

Il s'agit d'une forme d’immeuble dont il faut dire immédiatement que contrairement aux immeubles artificielle et par nature, ils ne sont pas des immeubles, ce sont des meubles qui sont trouvent dans la dépendance d’un immeuble et vont donc être soumis au régime de cet immeuble sans pour autant changer de nature, même fictivement. Seul le régime change. Pour qu’un meuble soit immeuble par destination, il doit remplir certaines conditions.

I- Les conditions préalables de l’immobilisation par destination

Trois conditions préalables doivent être réunies pour que la qualification d’immeuble par destination soit susceptible d’être retenue :

A- Un meuble par nature

Seul un meuble par nature peut devenir un immeuble par destination. Cette condition préalable peut être illustrée par la question de la nature des fresques qui sont arrachées de leur support.

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Montpellier qui considérait qu’il s’agissait d’immeuble par destination aux motifs que les fresques étant des immeubles par nature ne peuvent devenir du fait de leur arrachement que des meubles par nature et non des immeubles par destination.

Ass. Plén., 15 avril 1988 « Sont immeubles par destination les objets mobiliers que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds ou y a attachés à perpétuelle demeure. » Dans cet arrêt d’assemblée plénière du 15 avril 1988, la Cour de cassation a ainsi jugé que « des fresques, immeubles par nature, deviennent des meubles du fait de leur arrachement des murs d’une église désaffectée. »

B- Un immeuble par nature

Le meuble par nature doit être affecté à un immeuble par nature, c’est-à-dire aux termes de l’article 518 du Code civil : « les fonds de terre et les bâtiments », mais de manière plus générale au sol et à tout ce qui y est attaché. La fresque est donc un immeuble par nature car elle est incorporée à la maison. La jurisprudence a ainsi l’occasion de se prononcer en ce sens pour des bas-reliefs en marbre intimement et spécialement incorporés à un bâtiment (CE, 24 février 1999).

C- Une unité de propriété

Il faut enfin que le meuble par nature et l’immeuble par nature auquel il est affecté appartiennent au même propriétaire.

Civ. 3ème, 5 mars 1980 « Il résulte de l'article 524 du Code civil que peut seul conférer à des objets mobiliers le caractère d'immeubles par destination celui qui est propriétaire à la fois des objets mobiliers et de l'immeuble au service duquel il les a placés. »

II- Les éléments constitutifs de l’immobilisation par destination

Ces conditions préalables réunies, la qualification d’immeuble par destination ne sera retenue que si deux éléments sont présents :

A- Un élément intentionnel

Le propriétaire doit avoir la volonté d’immobiliser le bien mobilier.

Ainsi une telle qualification ne peut être retenue si les demandeurs ne rapportent pas la preuve que le propriétaire a eu l’intention d’immobiliser le bien meuble. (Civ. 1ère, 18 mars 1968)

L’article 525 du Code civil précise certaines hypothèses dans lesquelles l’intention du propriétaire est présumée. Tel est le cas par exemple lorsque le meuble est scellé dans l’immeuble par nature ou qu’il ne peut pas en être détaché sans être fracturé et détérioré ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle il est attaché ou encore pour les statues, si un aménagement spécial a été prévu. (Civ. 1ère, 5 mars 1991)

B- Un élément matériel

Cet acte d’affectation voulu par le propriétaire doit apparaître matériellement. La volonté n’est pas suffisante à elle seule : Civ. 27 juin 1944 « La qualité d’immeuble par destination dépend de conditions fixées par la loi et que la seule volonté du propriétaire, impuissante à créer arbitrairement des immeubles par destination, ne saurait non plus suffire à leur faire perdre cette qualité s’il n’y a pas eu soit séparation effective entre l’immeuble par nature et l’immeuble par destination, soit aliénation de l’un ou de l’autre. »

Ce lien matériel peut se traduire de deux manières :

- Il peut s’agir d’un lien économique. Le meuble est rattaché économiquement au fonds lorsqu’il y a été placé par le propriétaire pour le service et l’exploitation de ce fonds. La jurisprudence a renforcé cette condition puisqu’elle exige que le bien mobilier soit indispensable à l’exploitation du fonds. (Civ. 1ère, 11 décembre 1976)

- Il peut s’agir d’un lien ornemental ou somptuaire. Le meuble ainsi affecté à l’immeuble par nature est alors qualifié d’immeuble attaché à perpétuelle demeure.

Civ. 1ère, 13 avril 1999 « Un meuble meublant soit considéré comme un immeuble par destination en application de l'article 524 du Code civil, il faut qu'il soit affecté par son propriétaire pour le service et l'exploitation de ce fonds ou que le propriétaire l'ait attaché au fonds à perpétuelle demeure, la volonté de ce dernier étant présumée selon les dispositions de l'article 525 du Code civil, notamment pour les tableaux et ornements, quand ils sont scellés au fonds en plâtre ou à chaux ou à ciment, ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés et détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés. »