Cas pratique BAYACOU – promesse de vente – Droit civil des obligations

Cas pratique BAYACOU – promesse de vente – Droit civil des obligations

BAYACOU qui a pendant près de vingt ans exercer les plus hautes fonctions dans une entreprise de production de matériel médical, a décidé de créer sa propre entreprise. Il a pour cela commencé à chercher les locaux nécessaires à son installation. Après la visite de plusieurs sites, sa préférence s’est portée sur un bâtiment situé à Cocody Val doyen, que le vendeur lui proposait pour un prix de 30.000.000 F CFA. BAYACOU ne pouvant immédiatement acheter le local, le vendeur s’est engagé à le lui réserver pendant six mois. En échange, BAYACOU lui a versé une indemnité de 3.000.000 F CFA destiné à compenser l’immobilisation du bien pendant cette période. Les six mois s’étant écoulés, BAYACOU a repris contact avec le vendeur pour lui signifier son intention d’acheter. Mais celui-ci avait changé d’avis, ayant trouvé un acquéreur pour une somme de 33.000.000 F CFA. BAYACOU vient vous consulter pour savoir s’il peut obtenir la vente forcée du bâtiment. Conseillez-le utilement.

Faits synthétiques

M. BAYACOU, souhaitant acquérir un bâtiment à 30 000 000 FCFA, a versé au vendeur une indemnité de 3 000 000 FCFA en contrepartie de la réservation exclusive du bien pendant six mois. À l'issue de ce délai, le vendeur refuse de vendre, ayant trouvé un acquéreur à 33 000 000 FCFA. M. BAYACOU souhaite savoir s'il peut contraindre le vendeur à exécuter la vente.

Problèmes de Droit : Quelle est la nature juridique de l’opération par laquelle un vendeur s’engage à réserver des locaux pendant une durée déterminée à un individu moyennant le versement d’une indemnité destinée à compenser l’immobilisation du bien pendant cette période ?

Le vendeur qui prend un tel engagement peut-il se de rétractation ?

I. QUALIFICATION JURIDIQUE DE L’OPÉRATION : UNE PROMESSE DE VENTE

L’accord par lequel un vendeur s’engage à réserver un bien à un potentiel acquéreur contre le versement d’une somme d’argent est une promesse de vente. La qualification exacte de cette promesse (unilatérale ou synallagmatique) détermine les recours de BAYACOU.

A. Les deux types de promesses

• La promesse unilatérale de vente : Seul le vendeur (le promettant) s’engage. Le bénéficiaire (BAYACOU) a une option : il peut lever la promesse dans le délai convenu pour acheter, mais il n’y est pas obligé.

• La promesse synallagmatique de vente : Les deux parties s’engagent réciproquement. Le vendeur promet de vendre et le bénéficiaire promet d’acheter. C'est un avant-contrat qui lie déjà les parties.

B. Le critère déterminant : la nature et le montant de l’indemnité verséeLa distinction repose sur l’intention des parties, déduite des circonstances, notamment le montant de la somme versée.

• Si la somme est modique et clairement identifiée comme une indemnité d’immobilisation ou des arrhes, elle ne lie que le vendeur. La promesse est généralement unilatérale.

• Si la somme est importante et constitue un acompte ou un premier paiement du prix, elle indique l’engagement ferme du bénéficiaire à acheter. La promesse est alors qualifiée de synallagmatique.

Application en l’espèce : L’indemnité versée par BAYACOU s’élève à 3 000 000 FCFA, soit 10% du prix total de vente (30 000 000 FCFA). Un tel montant, pour une immobilisation de six mois, est substantiel. Il dépasse la simple compensation d’un désagrément et ressemble fortement à un acompte. Par conséquent, le juge aurait de fortes chances de qualifier cette opération de promesse synallagmatique de vente.

II. CONSÉQUENCES DE LA QUALIFICATION : LES RECOURS DE BAYACOU

A. Si la promesse est jugée unilatérale (hypothèse peu probable)

• Le vendeur (promettant) est engagé, mais s’il se rétracte, la jurisprudence considère généralement qu’on ne peut pas le contraindre à vendre (exécution forcée en nature).

• Le recours de BAYACOU serait limité à une action en responsabilité contractuelle pour rupture abusive des pourparlers. Il pourrait obtenir des dommages-intérêts pour réparer son préjudice (frais engagés, perte de chance, différence avec le prix du marché). Le remboursement de l’indemnité de 3 000 000 FCFA serait également dû.

B. Si la promesse est jugée synallagmatique (hypothèse la plus probable)

• L’article 1589 du Code civil dispose que « la promesse de vente vaut vente » lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix. C’est le cas ici.

• Le vendeur n’a donc pas le droit de se rétracter. BAYACOU peut agir en exécution forcée du contrat devant le tribunal.

• Recours possibles :

  1. Action en délivrance du bien (vente forcée) : BAYACOU peut demander au juge de condamner le vendeur à signer l’acte de vente définitif. Le jugement tiendra lieu d’acte de vente une fois passé en force de chose jugée et transcrit.

  2. Action en dommages-intérêts complémentaires : Il pourra aussi réclamer des indemnités pour les éventuels préjudices subis du fait du retard (par exemple, si le local lui était nécessaire pour lancer son entreprise).