L'Acte Uniforme OHADA relatif au droit commercial général encadre de manière détaillée les baux à usage professionnel, offrant un équilibre entre les intérêts des bailleurs et des preneurs. Les articles 101 à 134 définissent le champ d'application, la formation, les obligations et la cessation de ces baux, soulignant la nature contractuelle de l'accord tout en protégeant certains aspects d'ordre public.
Champ d'Application et Formation
1. Champ d'Application
Le champ d'application des dispositions de l'Acte est large, couvrant :
Les locaux à usage commercial, industriel, artisanal et autres usages professionnels.
Les terrains nus destinés à de telles constructions (article 101).
Il s'étend également aux personnes morales de droit public agissant en tant que bailleurs ou preneurs (article 102), soulignant ainsi la portée étendue de l'Acte.
2. Formation du Bail
Le bail à usage professionnel est défini comme toute convention, écrite ou non, permettant à une personne d'utiliser un immeuble pour des activités professionnelles (article 103). Cela met en évidence la nature consensuelle du contrat. Les parties sont libres de déterminer la durée du bail, qui peut être déterminée ou indéterminée (article 104).
Obligations et Droits
1. Obligations du Bailleur
Un principe fondamental est l'équilibre des obligations. Les bailleurs doivent :
Délivrer les locaux en bon état (article 105).
Effectuer les grosses réparations (article 106).
Assurer la jouissance paisible des lieux (article 109).
2. Obligations du Preneur
Les preneurs, quant à eux, sont tenus de :
Payer le loyer (article 112).
Utiliser les locaux de manière responsable (article 113).
Effectuer les réparations d'entretien (article 114).
Situations Spécifiques
L'Acte aborde également des situations spécifiques, telles que :
Le transfert des droits du bailleur (article 110).
Le décès d'une partie (article 111), assurant ainsi la continuité du bail.
La révision du loyer (articles 116 et 117).
La cession du bail (articles 118-120).
La sous-location (articles 121 et 122), reflétant la nature dynamique des activités commerciales.
Renouvellement et Cessation
1. Droit de Renouvellement
Une disposition essentielle est le droit du preneur au renouvellement du bail après deux ans d'exploitation (article 123). Ce droit est soumis à des procédures spécifiques (articles 124 et 125) et peut être contesté par le bailleur moyennant une indemnité d'éviction (article 126), sauf dans certains cas prévus (articles 127 et 128).
2. Résiliation du Bail
Le bail peut être résilié en cas de non-respect des clauses et conditions, mais cela nécessite une mise en demeure préalable (article 133), soulignant la volonté de l'Acte d'assurer une procédure équitable.
Ordre Public
L'article 134 identifie plusieurs dispositions comme étant d'ordre public, notamment celles relatives :
Au champ d'application.
Aux grosses réparations.
À la continuité du bail.
À la révision du loyer.
Au droit au renouvellement.
Cela souligne l'objectif de l'Acte de protéger les droits fondamentaux et d'assurer un certain niveau d'équité dans les relations entre bailleurs et preneurs.
Conclusion
Les articles 101 à 134 de l'Acte Uniforme OHADA fournissent un cadre solide et nuancé pour les baux à usage professionnel. Ils équilibrent la liberté contractuelle avec les protections nécessaires, couvrant un large éventail de situations et privilégiant à la fois le bon fonctionnement des entreprises et le respect des droits individuels. Cette section de l'Acte constitue une pierre angulaire du droit commercial dans l'espace OHADA.
Par COULIBALY Elichama : Juriste privatiste
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