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LA DESPECIALISATION EN DROIT AU BAIL COMMERCIAL (DROIT OHADA)

Article113.- Le preneur est tenu d’exploiter les locaux donnés à bail, en bon père de famille, et conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de convention écrite, suivant celle présumée d’après les circonstances. Toutefois il est possible, pour le preneur, d’adjoindre à l’activité prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires relevant d’un même domaine que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur. Le bailleur peut s’y opposer pour des motifs graves. En cas de changement de l’activité prévue au contrat, le preneur doit obtenir l’accord préalable et exprès du bailleur qui peut s’y opposer pour des motifs sérieux. En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente.


Lorsque les parties concluent un bail de nature commerciale, c’est généralement avec une indication précise du type d’activité à exercer dans les locaux loués.

Le locataire se doit alors de respecter la désignation prévue au bail. Il ne peut en principe procéder à une modification ou à un changement de ladite désignation.

À cet effet, il est possible d’envisager deux formes de déspécialisation : la déspécialisation simple (A) et la déspécialisation renforcée (B).



A- Déspécialisation simple


*C’est celle qui permet au locataire d’adjoindre à l’activité prévue dans le bail, des activités connexes ou complémentaires.


En droit français, le locataire a la latitude de procéder à cette adjonction. Il en est ainsi même si l’activité nouvelle devient plus importante que l’ancienne (Civ., 3e, 24 oct.1984, Bull. civ. III, no 79).


La possibilité de faire usage de la déspécialisation partielle est prévue en de termes implicites par l’article 113 al. 2 : Il est possible pour le preneur d’adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires relevant d’un même domaine que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur. Le bailleur peut s’y opposer pour des motifs sérieux. En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente). Ce texte indique en effet que le bailleur est apte à demander à la juridiction compétente la résiliation du bail s’il subit un préjudice lorsque le preneur veut adjoindre à l’activité prévue au bail une activité connexe ou complémentaire.


B- Déspécialisation renforcée

*Encore connue sous la dénomination de déspécialisation plénière ou générale, c’est celle qui permet au locataire de demander au bailleur l’autorisation d’effectuer des activités différentes de celles prévues au bail eu égard à la conjoncture économique.

L’autorisation du bailleur étant requise, cette forme de déspécialisation n’est pas un droit pour le locataire.


Dans la législation OHADA, la règle trouve sa source dans les deux alinéas de l’article 113 de l’AUDCG ainsi rédigés :

1 : « Le preneur est tenu d’exploiter les locaux donnés à bail en bon père de famille, et conformément à la destination prévue au bail […] ».

2 : « Si le preneur donne aux locaux un autre usage que celui auquel ils sont destinés, et qu’il en résulte un préjudice pour le bailleur, celui-ci pourra demander à la juridiction compétente la résiliation du bail ».


Une fois de plus, les rédacteurs de ces textes n’ont pas choisi une démarche directe pour se prononcer au sujet de la déspécialisation renforcée. Mais dans une interprétation a contrario de ces dispositions, on peut remarquer que si le preneur désire se démarquer de la destination prévue au bail, il se doit de requérir au préalable l’accord du bailleur. À défaut, il peut être condamné à payer des dommages - intérêts pour réparer le préjudice subi à cette occasion par ce dernier. Fort heureusement, le nouvel art. 113 de l’AUDCG apporte une amélioration notoire en son alinéa 3 ainsi libellé : en cas de changement de l’activité prévue au contrat, le preneur doit obtenir l’accord préalable et exprès du bailleur qui peut s’y opposer pour des motifs sérieux.

Étant donné que la déspécialisation générale entraîne une véritable modification du contrat de bail, on comprend que celle-ci ne puisse se réaliser efficacement que par application des dispositions de l’article 1134 du Code civil qui subordonne cette situation au consentement mutuel des parties (Voir J. Gatsi, Pratique des baux commerciaux dans l’espace OHADA, 2e éd., op. cit., p. 165, p. 169).

Le plus souvent, l’autorisation du bailleur n’est donnée que si les nouvelles activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

Cette forme de déspécialisation entraînant une véritable transformation de l’exploitation, elle est de nature à porter une grave atteinte aux droits des créanciers du preneur. Pour cette raison, la logique voudrait qu’il les informe du changement d’activité survenu. Dans le cas contraire, il pourrait être condamné, d’une part, à honorer ses engagements à leur endroit, et d’autre part, à leur verser des dommages - intérêts sur le fondement de l’article 1382 du Code civil s’ils ont subi un préjudice de ce fait.


*Le désaccord entre le bailleur et le preneur demandeur de la déspécialisation renforcée peut être porté à la connaissance de la juridiction compétente pour décision. C’est ce qui ressort implicitement (on a déjà relevé la formulation directe de l’alinéa 4, art. 113 : « En cas de conflit entre le bailleur et le preneur, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la juridiction compétente ») des dispositions de l’article 81 al. 2 sus-cité qui autorisent le bailleur à demander la résiliation du bail lorsque l’usage autre donné aux locaux par le preneur lui cause un préjudice. Autrement dit, face à l’hostilité du propriétaire, le locataire a le droit de se pourvoir devant la juridiction compétente aux fins de demander l’autorisation de la déspécialisation renforcée, en apportant la preuve qu’elle est nécessaire et surtout pas de nature à causer un quelconque préjudice au bailleur.

Le juge est apte à autoriser cette opération si la nécessité est véritablement établie. C’est le cas lorsqu’elle est motivée par l’impérieux souci d’assurer la survie du commerce considéré et par conséquent, de sauver de nombreux emplois.


En considération de ces paramètres, des autorisations de réaliser des déspécialisations renforcées ont été données dans les cas ci-après en droit comparé : la transformation d’un pressing en restaurant, mais sans modification des locaux (Civ., 3e, 24 juin 1992, Bull.civ. III, no 221) ; le changement d’activité des cartes géographiques peu rentable et défi citaire à cause des nécessités de la conjoncture économique et de l’organisation rationnelle de la distribution (Civ., 3e, 8 juin 1995, D., 1995, IR, 173).

Évidemment, lorsque, tranchant le litige, le tribunal accorde l’autorisation sollicitée par le preneur, il se doit, le cas échéant, de donner une suite favorable à la demande d’augmentation conséquente du loyer formulée par le bailleur, celle-ci étant réalisée par dérogation à toutes les conditions et limites fixées dans le contrat initial (Civ., 3e, 24 juin 1992, D., 1992, IR, 214).

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