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L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE D’UN BIEN DU DOMAINE FONCIER RURAL PAR VOIE ADMINISTRATIVE

A n’en point douter, le foncier rural constitue un enjeu extrêmement important en Côte d’Ivoire. Outre l’intérêt économique qu’il représente dans un Etat dont l’économie repose essentiellement sur l’agriculture, il est devenu, au fil des crises qui jalonnent la jeune histoire de l’Etat ivoirien, le lieu de reconnaissance identitaire et l’enjeu de crispations intercommunautaire. Sa gestion pratique obéit à des logiques propres à chaque société autochtone, qui remettent en cause le principe même de l’autorité de l’Etat, et sa mission générale de gestion du territoire, de la population et des ressources.

Pourtant, l’Etat a bien essayé de s’assurer le contrôle de la gestion foncière. Dès 1900, en effet, l’administration coloniale entreprend d’appliquer le droit français à la colonie ivoirienne. En 1960, l’Etat indépendant reconduit la réglementation coloniale en matière foncière. Cependant, en 1998, il entreprend à travers une nouvelle loi, de revenir sur ses choix précédents. La loi n° 98-750 du 23 décembre 1998 relative au domaine foncier rural a été adoptée à l’unanimité par l’Assemblée nationale. Elle a pour objectif de mettre fin à la situation de pluralisme socio juridique qui caractérise la gestion foncière rurale et prétend assurer la transition accélérée des pratiques locales d’appropriation vers un régime unique de propriété privée foncière. Néanmoins, le législateur ne procède pas à la remise en cause de son objectif principal qui demeure l’instauration de la propriété privée et le règne du droit objectif en lieu et place de la coutume. Il circonscrit son action aux moyens de mise en œuvre de cet objectif.

La loi de 1998 soumet l’acquisition d’une terre du domaine foncier rural à un certain nombre de conditions. Mais avant tout, elle impose au détenteur des droits coutumiers de faire constater ses droits.



I- La procédure de constat des droits sur le domaine foncier rural

A- L’enquête de constat ou le début de la procédure


Le législateur prévoit le déroulement de l’enquête, ainsi que les structures habilitées à la mener.

- Les structures habilitées à réaliser l’enquête

Selon l’article 7, les droits coutumiers sont réalisés après une enquête officielle menée par les autorités administratives ou leurs délégués, et les conseils des villages concernés. Les décrets d’application d’octobre 1999 viennent indiquer la création de comités de gestion foncière rurale, à l’échelle villageoise et à l’échelle de la sous-préfecture. Les comités villageois de gestion foncière seront créés par les sous-préfets.


- Le déroulement de l’enquête

Elle se déroule en cinq étapes : · L’intention expresse d’établir les droits fonciers : - Soit par une demande individuelle ou collective (de la communauté villageoise), adressés au sous-préfet ; - Soit par la mise en œuvre d’un programme public d’intervention. · La désignation d’un commissaire-enquêteur : Il est désigné par le sous-préfet dans le cadre d’une demande privée, ou par le ministre de l’agriculture, lorsqu’il s’agit de la réalisation d’un programme public. Sa désignation donne suite à l’annonce de l’ouverture de l’enquête par le sous-préfet. Le commissaire-enquêteur entreprend alors de former une « équipe d’enquête » comprenant : - Deux représentants du village concerné (un pour le « conseil du village », et un pour le comité villageois de gestion foncière) ; - Un gestionnaire du bien foncier (certainement celui du plan foncier rural, s’il en existe) ; - Un « demandeur » (s’il est distinct du gestionnaire) ; - Les voisins limitrophes ainsi que toute personne requise pour les nécessités de l’enquête. · La réalisation d’un dossier de délimitation qui comprend deux documents : - Un plan du bien foncier, qui est établi et signé par un opérateur technique agrée. La liste d’agrément est fixée par arrêté conjoint du ministère de l’agriculture et de celui de l’économie et des finances. Ce plan devrait être établi sur la base de « supports photo cartographiques géoréférencés », ou selon les normes topocartographiques classiques ; - Un constat des limites, qui est consigné dans un formulaire signé par l’opérateur technique et par les parties présentes. Ces dernières sont nécessaires, car leur présence garantit la fiabilité des informations. La présence de plusieurs signataires, leur donne une valeur contractuelle. · Le procès-verbal de recensement des droits coutumiers : Un procès-verbal est ensuite rédigé. La personne rédigeant le procès-verbal n’est pas indiquée, mais il est probable qu’il s’agisse du commissaire enquêteur. Le procès-verbal comprend : - Une fiche démographique indiquant les personnes concernées par l’enquête ; - Un dossier foncier constitué d’un questionnaire ; - Une déclaration du demandeur signée par lui et approuvée par les parties concernées. Le procès-verbal peut contenir en outre : - La liste exhaustive des détenteurs dans le cas des droits coutumiers collectif ; - Un dossier des litiges foncier identifiés ; - Un état des droits accordés par l’administration (propriété, occupation, concession). · La validation des résultats : elle vient clore les enquêtes de constat des droits coutumiers. Elle est prévue en trois étapes : - Une phase préparatoire de publicité dans les villages concernés. La publicité est effectuée par le commissaire-enquêteur, sur une période de trois mois, avec une séance publique de présentation des résultats suivie par l’enregistrement d’éventuelles oppositions et une séance publique de clôture. - Un « procès-verbal de publicité » est dressé, à partir duquel le comité villageois de gestion foncière établira le « constat d’existence continue et paisible de droits coutumiers » ; - Le dossier foncier constitué, la validation finale est alors effectuée par le comité de gestion du foncier rurale de la sous-préfecture, suivie d’une notification au prétendant coutumier, et une transmission à la direction départementale du ministère de l’agriculture. L’enquête constatant l’existence « continue et paisible » des droits coutumiers, donne lieu à la délivrance d’un certificat foncier.


B- Le certificat foncier ou l’aboutissement de la procédure

Le certificat foncier peut être individuel ou collectif.

-Lorsque le certificat est collectif, il doit être établi soit au nom d’entités publiques ou privées dotées de la personnalité morale, soit au nom de groupements informels d’ayants-droit dûment identifiés. Ces groupements qui sont en principe des entités familiales ou communautaires11 exerçant des droits collectifs sur des terres coutumières, doivent être représentés par un gestionnaire désigné par les membres et dont l’identité est mentionnée par le certificat foncier. Le directeur départemental de l’agriculture prépare puis enregistre et conserve les documents originaux. Cependant, c’est le préfet du département qui signe le certificat foncier au nom de l’Etat, puis assure la publication au journal officiel. L’original sera conservé par l’administration, tandis qu’une copie certifié conforme sera remise au titulaire individuel ou au représentant du collectif. Le certificat foncier est très intéressant pour les villageois, dans la mesure où il constitue une reconnaissance certes provisoire, mais bien réelle de la détention foncière. L’article 17 prévoit en effet, que le certificat foncier peut être cédé en tout ou partie, dès lors que l’acte de cession est authentifié par l’autorité administrative. C’est donc un droit exclusif qui, même en étant soumis à l’obligation d’immatriculation, confère à son détenteur, les attributs du droit de propriété. Il confère par ailleurs à l’entité collective, la capacité d’ester en justice et d’entreprendre tous les actes de gestion foncière, dès lors que le certificat est publié au journal officiel de la République. Le certificat foncier oblige cependant son détenteur à la mise en valeur du terrain, suivant, pour ce qui concerne les jachères, le respect des pratiques régionales. Il peut comporter aussi, notamment pour les terres collectives, la liste des occupants de bonne foi, non admis au bénéfice du certificat foncier, ainsi que les servitudes éventuelles. Cette dernière précision devrait certainement permettre d’analyser les situations au cas par cas, de sorte à pouvoir fixer des indemnités pour les travailleurs non-autochtones, d’ouvrir de simples droits d’usage, ou encore des formes de faire-valoir indirect dans les différents cas de cession.


II- Les conditions de cession des droits fonciers

Une fois constatés, les droits fonciers peuvent être cédés à titre provisoire ou définitif. La loi de 1998 fixe les conditions de ces différents modes de cession.

A- Les conditions de cession

Une terre ne peut être cédée définitivement que si elle a fait l’objet d’une immatriculation et si l’acquéreur obéit aux conditions de forme physique et de nationalité.

1- La procédure d’immatriculation

Dans le domaine foncier rural comme dans le domaine foncier urbain, la propriété d’une parcelle de terre est établie à partir de son immatriculation au registre foncier ouvert à cet effet par l’administration. En ce qui concerne les terres coutumières, le détenteur d’un certificat foncier doit requérir l’immatriculation de sa parcelle, dans un délai de trois (3) ans, à compter de la date d’acquisition du certificat foncier.

La procédure est la suivante : · Il faut une demande d’immatriculation : l’immatriculation se fait aux frais du demandeur et à son nom, s’il remplit les conditions d’accès à la propriété. Les étrangers demandent l’immatriculation au nom de l’Etat, pour en obtenir ensuite la concession ; · La demande d’immatriculation est publiée au journal officiel de la République. Elle sera par ailleurs, affichée dans les chefs-lieux du département, de la sous-préfecture, à la mairie, à la chambre d’agriculture et au village, du lieu où se situe la parcelle concernée. La demande sera affichée aussi dans le chef-lieu de la région concernée, lorsque cette collectivité sera mise en exercice ; · Les contestations sont reçues dans un délai de trois (3) mois, à dater de la publication de la demande ; · En cas de contestation, le sous-préfet, en sa qualité de président du comité de gestion foncière rurale de la sous-préfecture, doit saisir le comité de gestion foncière du village concerné. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour tenter de régler le litige à l’amiable. A défaut d’accord aimable, le litige sera soumis à la décision d’une commission spéciale présidé par le préfet de département ; · En l’absence de contestation, et après finalisation des opérations cadastrales, l’immatriculation est effectuée par le conservateur. La terre est alors purgée de tout droit d’usage ; · Cependant, l’immatriculation ne peut être réalisée sur une terre collective. Les titulaires d’un certificat collectif doivent donc procéder au morcellement du patrimoine, avant de réclamer l’immatriculation à titre individuel ; · La loi ne prévoit pas de recours après la réalisation de l’immatriculation. Celle-ci consacre définitivement le droit de propriété du détenteur terrien. Le processus d’immatriculation, dans sa forme définitive, produit donc nécessairement, l’individualisation de la terre, et lui donne une valeur marchande, qui vient contredire la définition traditionnelle de la terre coutumière.


2- Les conditions de forme physique et de nationalité

*Personne physique : Outre l’État et les collectivités territoriales, l’acquéreur doit être une personne physique et non morale. Il est donc interdit à toute société, association ou structure coopérative ne répondant pas de l’État ou des collectivités territoriales d’acquérir en pleine propriété une terre du domaine foncier rural. Ceci pour éviter aux autochtones d’être dépossédés trop grandement et trop rapidement par des structures privées dotées de grands moyens financiers.


*Nationalité ivoirienne : La condition de nationalité quant à elle, est énoncée à l’article premier de la loi : « seuls l’État, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes sont admis à en être propriétaire ». Cette disposition qui paraît proche du principe d’autochtonie régissant la plupart des coutumes foncières, est reçue selon Chauveau avec beaucoup d’enthousiasme chez les populations autochtones rurales. Il estime en effet que « du point de vue des autochtones, le principe de la substitution (par le système de location) des droits acquis par les non autochtones à la suite des transactions coutumières ne peut être que bien accueilli12 ».

Il faut savoir aussi qu’en faisant de l’Etat, du citoyen ivoirien et des collectivités territoriales les seules personnes susceptibles d’être propriétaires de terrains agricoles, la loi oblige les héritiers présumés d’un propriétaire étranger, à demander la nationalité ivoirienne avant de rentrer en possession de l’héritage, sachant que la Côte d’Ivoire applique un droit du sang et non un droit du sol, et que l’héritier peut se voir refuser la nationalité ivoirienne.


B- Les cas de concession sur le domaine foncier rural

La loi considère que les terres qui n’ont pas fait l’objet d’un constat de droits coutumiers dans un délai maximum de dix (10) ans, à partir de la publication de la loi, seront considérées comme « sans maître », et deviendront « propriété de l’Etat ». Par ailleurs, les terres dotées d’un certificat foncier qui n’auront pas été immatriculées dans un délai de trois (3) ans, entreront elle aussi dans le domaine de l’Etat. Toutes ces terres intégrées au domaine de l’Etat pourront être concédées à tout demandeur remplissant les conditions d’accès à la concession. Officiellement, la concession concerne tout individu, sans distinction de nationalité. Cependant, cette disposition semble avoir été prise tout particulièrement pour permettre aux non ivoiriens d’accéder à la terre dans des conditions plus avantageuses que celle que pourraient offrir les contrats privée. L’Etat en effet est censé ne pas rechercher de profit et concéder la terre au demandeur à des conditions avantageuses14. Lorsque la parcelle concernée n’est pas immatriculée, il revient au demandeur d’en requérir l’immatriculation à ces propres frais. Les terres immatriculées au nom de l’Etat, peuvent être vendues à l’ancien concessionnaire si celui-ci est ivoirien. Les non ivoiriens devront se contenter d’une location, qui peut prendre les allures de bail emphytéotique et s’étendre sur plusieurs décennies.

Le concessionnaire d’une terre de l’Etat la gère librement. Cependant, le détenteur d’une concession provisoire ne peut la transférer. Il ne peut la céder directement, ni la sous-louer. Les concessions se transfèrent par l’administration, sur demande expresse du cédant, et sans que ce transfert puisse constituer une violation des droits des tiers. Un délai maximum de trois ans est fixé au concessionnaire, après le délai de mise en valeur qui est de cinq ans, pour consolider ses droits. Passé ce délai, la terre retourne dans le domaine de l’Etat, après constat par acte administratif. Les non ivoiriens ont aussi la possibilité de signer avec un propriétaire terrien un contrat de location simple ou un contrat de bail emphytéotique. Cependant, si la loi précise en son article 23 que les bases d’estimation des loyers du domaine foncier rural de l’Etat sont fixées par la loi de finances, elle se contente d’envisager, pour ce qui concerne les loyers des terres rurales des personnes privées, des contrats de location accordés à l’occupant « d’ bonne foi », par le propriétaire privé.


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