LES CONDITIONS DU DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL

À l’échéance du contrat de bail, le droit au renouvellement ne s’applique pas de manière automatique.

Il appartient à l’une des parties d’initier le renouvellement. À défaut, le contrat continue son cours par tacite reconduction. Pour que le renouvellement soit effectif, il faut réunir quelques conditions de fond (§1), et surtout se conformer à une procédure spéciale instaurée par les textes en vigueur (§2).

I- Conditions de fond du droit au renouvellement du bail

D’après l’article 123 al. 1 de l’AUDCG, le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée n’est acquis qu’au preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue, pendant une durée minimale de deux ans. Cet article requiert essentiellement trois conditions relatives à la qualité du bénéficiaire du renouvellement (A), l’exploitation, objet du renouvellement (B) et une durée minimale de l’exploitation (C).

Article123.- Le droit au renouvellement du bail à durée déterminée ou indéterminée est acquis au preneur qui justifieavoir exploité, conformément aux stipulations du bail, l’activité prévue à celui-ci, pendant une durée minimale de deuxans.

A- Bénéficiaire du renouvellement

1- Existence préalable d’un bail à durée déterminée ou indéterminée

Pour pouvoir demander le renouvellement du bail, il faut naturellement que ce bail existe. Il peut s’agir comme déjà souligné d’un contrat à durée déterminée ou d’un contrat à durée indéterminée. Le premier type ne suscite pas d’interrogation particulière. Il en est autrement du second dont le bénéficiaire a aussi droit au renouvellement (Article 91 (nouvel article 123), AUDCG).

-Mais, doit-il à l’instar du preneur dont le contrat est à durée déterminée le demander ? Dans l’affirmative, à quel moment ?

Étant donné que par définition son contrat n’a pas de terme, il est impossible de lui exiger de le faire tant de temps avant la date d’expiration. S’il doit demander le renouvellement de son bail dans un délai quelconque, celui-ci ne peut courir qu’à partir du moment où le bailleur lui a signifié congé (Voir A. Kenmogne Simo, Observations sous CCJA, arrêt, n° 017/2006 du 16 octobre 2006, affaire Société nationale des télécommunications dite Sonatel c/ Société d’exploitation de la clinique Sokhna Fatma, Les grandes décisions de la Cour commune de justice et d’arbitrage de l’OHADA, op. cit., p. 64).

2- La qualité de preneur

a- Impossibilité pour les occupants sans titre

Dans tous les cas, les occupants sans titre, qu’ils soient de bonne ou de mauvaise foi, ne peuvent se prévaloir de ce droit

b- Locataire d’origine

Précisément, le bénéfice du droit à renouvellement appartient au locataire d’origine. Il s’agit de la personne ayant conclu le contrat à la base avec le bailleur du local ou des lieux loués. Cette personne est, faut-il le rappeler, un commerçant, un industriel, un artisan ou un professionnel (Article 69 al. 1 (nouvel article 101 al. 1) AUDCG).

c- Les cessionnaires

Ce droit appartient également aux cessionnaires si l’opération de cession a été régulièrement signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou tout autre moyen écrit conformément aux prescriptions de l’article 86 (nouvel article 118 al. 2) AUDCG.

d- Les héritiers ou successeurs

Pareil droit bénéficie aux héritiers ou aux successeurs en cas de transmission du fonds du commerce.

e- Le sous locataire

f- Le locataire gérant ou le sous locataire

Dans le cas particulier de la location-gérance, le droit de solliciter le renouvellement du bail commercial appartient non au sous-locataire, mais au locataire du fonds de commerce (A. P. Santos et J. Yado Toé, OHADA, Droit commercial général, collection droit uniforme africain, Bruylant, Bruxelles, 2002, op. cit., p. 186). Mais l’article 98 (nouvel article 130) de l’AUDCG permet au sous-locataire de demander le renouvellement de son bail commercial au locataire principal dans la mesure des droits que celui-ci tient du propriétaire. Dans tous les cas, l’acte de renouvellement de la sous-location doit être porté à la connaissance du bailleur dans les mêmes conditions que la sous-location initialement autorisée.

g- Le créancier exerçant l’action oblique

-La question peut se poser de savoir si un créancier peut demander le renouvellement du bail de son débiteur locataire. Selon un auteur dont la thèse est appréciable, un créancier agissant par la voie de l’action oblique en vertu de l’article 1166 du Code civil, peut valablement être admis à formuler une demande de renouvellement du bail commercial et obtenir satisfaction (J. Gatsi, Pratique des baux commerciaux dans l’espace OHADA, 2e éd., op. cit., p. 39).

B- Exploitation objet du renouvellement et la durée du bail

1- Exploitation du bail

L’article 91 (nouvel article 123 al. 1) de l’AUDCG reconnaît le droit au renouvellement à tout « […] preneur qui justifie avoir exploité conformément aux stipulations du bail […] ».

-Destiné à garantir le maintien de l’activité du locataire, ce droit suppose donc que ce dernier développe son exploitation en conformité avec les clauses contractuelles.

a- Exploitation effective

Le développement doit être effectif, mais pas nécessairement sans interruption, l’exploitation pouvant simplement être saisonnière. Dire de l’exploitation qu’elle est effective signifie qu’elle est réelle (A. P. Santos et J. Yado Toé, OHADA, Droit commercial général, collection droit uniforme africain, Bruylant, Bruxelles, 2002, op. cit., p. 187).

b- Exploitation personnelle

Elle est en général personnelle. Mais rien n’empêche que le propriétaire fasse recours à un préposé ou à un locataire gérant pour les besoins de mise en œuvre du fonds.

c- Exploitation licite

Enfin, l’exploitation doit être licite et conforme aux stipulations du bail. À défaut, il est permis au bailleur de demander à la juridiction compétente la résiliation judiciaire de celle-ci et l’expulsion du preneur.

2- Durée d’exploitation requise

a- Durée réelle

*D’après l’article 91 (nouvel article 123 al. 1) AUDCG, le droit au renouvellement est acquis à la condition que le preneur ait assuré son exploitation pendant une période minimale de deux ans. Pendant cette période qui précède l’expiration du bail, l’exploitation doit être effective comme il vient d’être précisé.

Dans le cas contraire, on en déduit que le locataire ne remplit pas la condition de durée requise pour bénéficier du droit à renouvellement du bail, même s’il a antérieurement exploité son fonds pendant plus de deux années ailleurs.

b- Computation des délais

*La durée minimale de deux années court en principe à compter de la date d’occupation effective des lieux qui peut être identique à celle de la conclusion du bail.

Le droit au renouvellement est donc acquis dans ces conditions et aucune stipulation du contrat ne peut lui faire échec (nouvel art. 123 al. 2). Se pose néanmoins le problème de la procédure à suivre à cette fin.

II- Procédure de renouvellement du bail

Article124.- Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail en vertu de l’Article 123 ci- dessus peut demander le renouvellement de celui- ci, par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire, au plus tard trois mois avant la date d’expiration du bail. Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail. Le bailleur qui n’a pas fait connaître sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard un mois avant l’expiration du bail est réputé avoir accepté le principe du renouvellement de ce bail.

Article125.- Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier doit donner congé par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire au moins six mois à l’avance. Le preneur, bénéficiaire du droit au renouvellement en vertu de l’Article 123 ci-dessus peut s’opposer à ce congé, au plus tard à la date d’effet de celui-ci, en notifiant au bailleur par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire sa contestation de congé. Faute de contestation dans ce délai, le bail à durée indéterminée cesse à la date fixée par le congé.

Les textes régissant la procédure de renouvellement du bail commercial sont les articles 124 et 125 de l’AUDCG.

A- Dans le cas du bail à durée déterminée

1- Forme de la demande

-Le nouvel article 124 de l’AUDCG apporte la précision que la demande de renouvellement doit être effectuée par signification d’huissier de justice ou notification par tout moyen permettant d’établir la réception effective par le destinataire.

-Selon l’article 92 de l’AUDCG, la demande doit être signifiée au bailleur par « acte extrajudiciaire », c’est-à-dire d’après la jurisprudence, par exploit d’huissier (Voir Cass. civ., 4 mars 1992, JCP 1993, 2, 22129, note Boccara). Et lorsque le bailleur est domicilié à l’étranger, il est permis de faire une signification à parquet (Voir Cour commune de justice et d’arbitrage (CCJA), arrêt, n° 14 du 30/03/2006, affaire Société équipagro Côte d’Ivoire dite Équipagro-CI SARL c/ B. K., Le Juris-Ohada, n° 4/2006, p. 19, Ohadata J-07-28).

2- Le délai

-Aux termes de l’article 92 de l’AUDCG, dans le cas d’un bail à durée déterminée, le preneur désireux d’obtenir le renouvellement de son contrat est tenu d’en faire la demande au plus tard trois mois avant l’expiration de la date du bail.

-Si la demande n’est pas formulée dans ce délai, il est déchu de son droit au renouvellement, l’obligation de solliciter le renouvellement étant d’ordre public (Voir Cour commune de justice et d’arbitrage (CCJA), arrêt, n° 5 du 30/03/2006, affaire Ponty SARL c/ Société Ponty immobilière SA, Le juris-Ohada, n° 3/2006, p. 16, Ohadata J-07-12 ; TPI de Bafousssam, jugement civil, n° 101 du 22/09/2006, affaire Mission catholique du sacré-cœur de Bafoussam c/ Texaco Cameroun, Ohadata J 07-68 ; TPI de Bafousssam, jugement civil, n° 23/civ. du 27/12/2002, affaire Bonwo Daniel c/ Fotsing Bertin, Ohadata J-04-233 ; CA Niamey, arrêt, n° 51 du 03/04/2002, affaire Amadou Hamidou Tchiana c/ Michel Elias Haddad, Ohadata J-03-250).

-Mais lorsque la location a continué après l’expiration du bail, on conclut qu’il y a eu renouvellement implicite ou tacite (CA d’Abidjan, Arrêt, n° 902 du 25 juillet 2000, affaire SIRD c/ F., Ohadata J-03-111).

-Dans l’hypothèse d’une reconduction tacite du contrat, la jurisprudence étrangère, approuvée par la doctrine eu égard au mutisme du législateur OHADA enseigne que la demande de renouvellement peut être adressée au bailleur à tout moment au cours de ladite période (Cass. civ., 27 nov. 1990, RJDA, 1991, 28, Gaz. Pal., 1991, 471, note J. D. Bardier).

-En tout état de cause, la réponse du bailleur doit intervenir au plus tard un mois avant l’expiration du bail. À défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Lorsqu’il choisit de réagir expressément aux propositions du locataire, le propriétaire peut assortir son offre de conditions particulières ou suggérer la modification de certaines clauses du bail. Dans tous les cas, seul l’accord de volonté des deux parties peut cristalliser les termes de la version nouvelle du contrat (Voir Cass. com., 10 oct.1960, Gaz. Pal., 1960, 2, 312).

B- Dans le contrat à durée indéterminée :

-En revanche, dans l’hypothèse d’un contrat à durée indéterminée, toute partie qui entend le résilier est tenue de donner à l’autre un congé par acte extrajudiciaire au moins six mois à l’avance.

-Le preneur bénéficiaire du droit au renouvellement peut s’opposer à ce congé au plus tard à la date d’effet de celui-ci, en notifiant à son tour au bailleur par acte extrajudiciaire sa contestation du congé. S’il n’a pas formulé sa demande de renouvellement dans le délai imparti ou s’il n’a pas contesté en temps utile le congé reçu, il est ipso facto déchu de son droit au renouvellement du bail commercial et ce dernier prend fin à la date fixée par le congé.

-Il importe de le souligner, les parties au contrat de bail ont la latitude de ne pas observer les formes et les délais du congé prescrits par l’Acte uniforme portant Droit commercial général. Il y a alors respect de leur volonté avec application des clauses contractuelles (Voir CA de Niamey, arrêt, n° 54 du 04/06/2003, affaire Seybou Boukari c/ El Hadj Harouna Mallam, Ohadata J-03-264 ; CA de Niamey, arrêt, n° 57, référé du 04/06/2003, S.B.C. c/ E. H. M., Le Juris Ohada, n° 4/2004, oct.-déc. 2004, p. 64, note Brou Kouakou Mathurin, Ohadata J-05-181 ; TPI de Cotonou, jugement contradictoire, n° 011/1re C. Com., Dossier, n° 189/2001, Établissement Cedis c/ héritiers Aho Philippe, Ohadata J-04-287).